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¿Compro, reformo y vendo?
Mete los números de la operación. Te digo cuánto ganas limpio después de impuestos, cuánto rinde tu dinero y el precio máximo que puedes pagar para llegar a tu objetivo.
Estos son datos de ejemplo. Cámbialos por los de tu operación: el resultado se actualiza solo.
Beneficio antes de impuestos = venta − comisión de venta − plusvalía − compra − ITP − notaría − honorarios − reforma − licencias − gastos de los meses − intereses − comisiones del préstamo.
A tu nombre: tributa la ganancia patrimonial = venta − comisión − plusvalía − (compra + ITP + notaría + honorarios + reforma + licencias). Los gastos del piso y los intereses no se restan en el IRPF si el piso no ha estado alquilado. Escala del ahorro 2026: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Si ese año tienes otras ganancias del ahorro, ocupan primero los tramos bajos y el beneficio del flip tributa en los siguientes; el sueldo no influye.
Con sociedad: tributa todo el beneficio, con todos los gastos restados. Tipos del impuesto de sociedades para periodos iniciados en 2026: microempresa (facturación menor de 1 M€) 19 % los primeros 50.000 € y 21 % el resto; empresa de reducida dimensión (menos de 10 M€) 23 %; nueva creación 15 %; general 25 %. No incluye el coste de sacar el dinero de la sociedad (dividendos).
Tu dinero = todo lo que cuesta la operación − préstamo. Rentabilidad al año = rentabilidad × 12 ÷ meses, sin interés compuesto.
La venta de vivienda usada no lleva IVA, así que el IVA de la reforma y de las comisiones es un coste: mete esas cifras con IVA.
Si haces compraventas de forma habitual a tu nombre, Hacienda puede considerarlo actividad económica y tributaría distinto. Navarra y el País Vasco tienen escalas propias.
Fiscalidad vigente en octubre de 2026 (Ley 7/2024). ITP: tipo general del primer tramo de cada comunidad.
Lleva estos datos a la siguiente herramienta
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